加入收藏设为首页
首页  |  新闻中心  |  法院简介  |  审务公开  |  队伍建设  |  法学园地  |  案件快报  |  荣誉展台  |  法律法规  |  裁判文书  |  专题报道
  当前位置:法学园地 -> 案例评析

许玲艳诉党文花、杨西荣、李世明房屋确权案

(房屋代购合同的性质与效力)

作者:长安法院郭杜法庭 高阳  发布时间:2011-03-09 15:43:16


    一,首部

    1,判决书字号

    西安市长安区人民法院(2010)长民初字第2425号民事判决书

    2,案由:房屋确权纠纷

    3,诉讼双方

    原告许玲艳,女,汉族,1981年7月10日出生,辽宁省黑山县大虎山镇五台子村村民,现住西安市高新区新型工业园紫薇田园都市B区17号楼4601室。

    委托代理人丁云波、胡小青,陕西泽诚律师事务所律师。

    被告党文花,女,汉族,1972年9月2日出生,居民,住西安市雁塔区电子西街中段三号23号楼3单元5层2号。

    被告杨西荣,男,汉族,1969年1月23日出生,住址、职业同上,系被告党文花之夫。

    第三人李世明,男,汉族,1979年6月4日出生,居民,现住西安市高新区新型工业园紫薇田园都市B区17号楼4601室。

    4,审级:一审

    5,审判机关和审判组织

  一审法院:西安市长安区人民法院。

    合议庭组成人员:审判长:袁军;代理审判员:高阳;人民陪审员:卢永。

    6,一审审结时间:2010年12月6日

    二,案件审理情况

    1,一审诉辩主张:

    原告许玲艳诉称,其与第三人李世明原属夫妻关系。2003年12月,其与第三人李世明委托两被告代为按揭购买位于西安高新区长安科技产业园紫薇田园都市B区17号楼4601号商品房一套。2008年3月23日,其和第三人李世明与两被告签订《代为购买商品房合同》,对代购房屋事实予以确认。另外,房屋交付后,其与李世明也一直居住使用,故该房屋应属其与第三人李世明共有。现自己已经付清全部房款,故诉请要求:1,要求确认西安高新区长安科技产业园内紫薇田园都市B区17号楼4601号房屋为其与第三人李世明共有;2.请求两被告将该房屋过户至其与第三人李世明名下。

    被告党文花辩称:其与第三人李世明属姐弟关系,其基于亲情才将单位团购商品房资格让于第三人李世明以及原告许玲艳,其为原告许玲艳及第三人李世明代购房屋属实。2008年3月,原告许玲艳以欺诈方式骗得《代为购买商品房合同》。购房过程中,其已为该房垫付首付款、月供、装修等费用共计十余万元。另外,根据代购合同,房款交清三个月内才办理过户手续,原告起诉不适时。现表示要求原告许玲艳偿还所欠房款,否则不予办理过户手续。

    被告杨西荣辩称与被告党文花辩称相同。

    第三人李世明辩称:为购买该房,其向被告党文花以及被告杨西荣借款34466元,两被告2006年垫付部分月供12000元、2008年垫付部分月供6400元、垫付装修费用46466元,上述下欠费用至今未还。现表示该债务应由原告许玲艳与己分担,才能办理相应过户手续。

    三,一审的事实及证据

    西安市长安区人民法院经审理查明,原告许玲艳与第三人李世明2002年相识恋爱,2003年便同居生活。被告党文花与第三人李世明属姐弟关系。2003年年底,被告党文花单位团购商品房,被告党文花即以自己名义为原告许玲艳以及第三人李世明购得西安高新区长安科技产业园紫薇田园都市B区17号楼4601号商品房,为此,第三人李世明向两被告支付7.7万元,用于交付房屋首付款项。此后,该房房款一直以被告党文花名义持续向按揭银行缴纳。2007年元月12日原告许玲艳与第三人李世明补办结婚登记。2008年3月23日,原告许玲艳和第三人李世明与两被告签订了《代为购买商品房合同》一份,该合同载明:2003年12月1日许玲艳与李世明共同委托党文花、杨西荣以党文花的名义购买西安高新区新型工业园紫薇田园都市B区17号楼4601室住房一套。该合同对委托方与受委托方的权利义务进行了详细约定。同时,该合同第一条约定:两受托人(即“被告党文花与杨西荣”,下述相同))自愿放弃所享有的购买该商品房的一切权利;该合同第五条约定:受托人在委托人(即“原告许玲艳与第三人李世明”,下述相同)支付完所有月供之日起三个月内,无条件将受托人代为委托人所购买的商品房过户到委托人李世明和许玲艳名下。两被告以及原告许玲艳,第三人李世明均在该协议下方签名。2009年12月,原告许玲艳与第三人李世明被本院(2009)长民初字第2313号民事判决书判决离婚,但对该商品房尚未处理。现原告许玲艳诉至本院。诉讼中,原告许玲艳申请财产保全,要求对西安高新区长安科技产业园内紫薇田园都市B区17号楼4601号商品房予以查封,并提供担保。本院经审查,对该房屋依法予以查封。另查明:1,2010年6月28日,原告许玲艳已将讼争的商品房按揭尾款全部付清。庭审中,原告许玲艳坚持其诉请,两被告以及第三人李世明则坚持其答辩意见。因双方意见分歧较大,本案调解未果。

    四,认定上述事实的证据是:

    ⑴原告许玲艳提供的2008年3月23日,原告许玲艳和第三人李世明与两被告签订的《代为购买商品房合同》,证明其与两被告之间存在代购房屋事实。

    ⑵原告许玲艳提供的商品房买卖合同,证明被告党文花以自己名义与开发商签订商品房买卖合同,购得讼争房产。

    ⑶原告提供西安市长安区人民法院(2009)长民初字第2313号民事判决书,证明原告许玲艳结婚、离婚以及未处理讼争房产之事实。

    ⑷原告许玲艳提供交款凭证,证明自己将房屋按揭余款缴清事实。

    ⑸被告党文花及被告杨西荣提供自己垫付部分房屋按揭款、装修款以及原告购房借款之事实。

    ⑹一审法院的调查笔录、开庭笔录。

    五,一审判案理由:

    西安市长安区人民法院认为:两被告收取原告许玲艳以及第三人李世明房屋首付款后,为原告许玲艳及第三人李世明代为购买房屋,后又自愿书写《代为购买商品房合同》进一步明确双方代为购买商品房合同关系,且该代购合同并不违反法律、行政法规禁止性规定,应属合法有效,本院基于双方自愿合法之《代为购买商品房合同》,依法应确认原告许玲艳以及第三人李世明为该讼争商品房的实际购买人,两被告作为受托人,对于处理委托事务取得的财产,依法应当转交给委托人,同时应按约履行将该商品房过户至委托人名下之义务。现原告许玲艳已经清付完所有房款,故两被告理应主动将该商品房过户至原告许玲艳以及第三人李世明名下。现原告许玲艳诉请要求确认该房为其与第三人李世明所有,并要求两被告将该商品房过户至其与第三人李世明名下,理由正当,本院依法予以支持。对于两被告以及第三人李世明辩称要求清付借款以及垫付费用一节,因其与本案属不同法律关系,本案不宜处理,其可另行起诉。至于两被告辩称三个月过户期限一节,因原告早在2010年6月28日已经将房屋尾款结清,然而时至今日,早已超过三个月期限,两被告并未办理房屋过户手续,故对两被告该辩称,本院不予采纳。

    六,一审定案结论

    西安市长安区人民法院根据认定的事实,依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零四条、第四百零九条之规定,判决如下:

    一,西安高新区长安科技产业园紫薇田园都市B区17号楼4601号商品房属于原告许玲艳以及第三人李世明所有。

    二,被告党文花、被告杨西荣在本判决生效后二十日内将西安高新区长安科技产业园紫薇田园都市B区17号楼4601号商品房过户至原告许玲艳以及第三人李世明名下。

    本案诉讼费100元,财产保全费1500元,由被告党文花承担1000元、被告杨西荣承担600元。

    宣判后,原、被告以及第三人均未提出上诉,现该判决已经发生法律效力。

    七,解说

    原告许玲艳以及第三人李世明(以下简称“许、李二人”)以被告党文花(以下简称“党文花”)名义购买单位团购房,并签写《代为购买商品房合同》,本案的争议焦点也就是原、被告之间的《代为购买商品房合同》的效力问题。对于该合同效力的判定,具体有以下两种情形:1,认定该《代为购买商品房合同》无效,具体法律依据有:①《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第一款第(六)项规定“未依法登记领取权属证书的”,房地产不得转让;②《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项“违反法律、行政法规的强制性规定”无效;③《中华人民共和国合同法》第八十八条规定“当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人”,否则合同转让无效。2、认定该《代为购买商品房合同》有效,具体依据有:①《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定“民事法律行为应当具备下列条件:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反社会或者公共利益”; ②《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》(一)第四条规定“合同法实施后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依靠”。目前尚无禁止单位团购房转让的全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规。

    结合本案,要认定《代为购买商品房合同》的效力,必须要从单位团购房资格转让的合法性以及该合同是否违反法律、行政法规强制性规定来予以评判。

    ㈠,我国《城市房地产管理法》第三十七条第一款第(六)项规定“未依法登记领取权属证书的”,房地产不得转让。该规定属于法律强制性规定,如果违反,则合同当然无效。结合本案,党文花虽然参加单位团购房资格报名,但其在报名后是否必然签订商品房买卖合同,尚不能明确确定,即使党文花签订商品房买卖合同,其是否必然取得房屋,亦有诸多变数,其中最主要的就是房款足额缴纳问题。党文花报名参加单位团购房资格报名,并不能等同于党文花已经取得了该讼争的商品房,其仅仅取得的是购房资格,所以说,购房资格并不等同于建成的、在建的或者预售的商品房,其主要的区别就在于房款缴纳问题。据此,笔者认为,党文花报名取得的购房资格,不同于物权性质的房地产,不应适用我国《城市房地产管理法》第三十七条第一款第(六)项之规定,即“未依法登记领取权属证书的,房地产不得转让”之规定。

    ㈡,我国《合同法》第八十八条规定“当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人”。未经同意的,合同转让无效。结合本案,党文花最初通过单位报名参加团购房活动,其签订商品房买卖合同的相对方应该为房地产开放商,而并非自己单位。党文花向单位报名参加团购活动,至多只能认定为其有团购商品房意向,理应属于合同法规定的要约范畴,该团购商品房意向事实上并未得到开发商的确认承诺,党文花与开发商购买房屋合同的要约、承诺过程并未完成,故党文花与开发商之间并未成立商品房买卖合同。既然并未成立商品房买卖合同,当然也就不存在合同的权利义务内容,党文花将购房资格让与许、李二人,也就无需征得商品房买卖合同相对方,即开发商的同意,换句话讲,党文花在未征得开发商同意的情况下,将购房资格转让,并不违反合同法第八十八条之规定。当然,有些同志认为,党文花最终与开发商签订了商品房买卖合同,明确了双方权利义务关系,所以,该房屋(资格)转让仍应征得开发商同意,否则无效。对此,笔者认为,党文花报名参加团购房屋在前,党文花在落实许、李二人愿意购房后,才与开发商签订的购房合同。党文花在事后虽以自己名义与开发商签订商品房买卖合同,但党文花签订商品房买卖合同时依据的法律事实已经不同,党文花是在与许、李二人口头约定代为购买商品房协议,并征得两人同意后实施的以自己名义购买房屋的行为,说的明白些,就是党文花在知晓许、李二人有能力且愿意支付购房款项,党文花是在落实购房款项后,才签订的商品房买卖合同。否则,没有许、李二人的资金承诺,党文花是否签订商品房买卖合同,尚要依其自身经济能力而定,商品房买卖合同能否正式签订也还是个未知数。党文花事后基于许、李二人与其口头约定代为购买商品房协议的基础上才实施的购房行为,而并非党文花自己个人单独决定与开发商签订购房合同,两者虽都签订了购房合同,但其签订行为基于的法律事实不同。笔者认为,党文花事后与开发商签订的商品房买卖合同,实际上是其按照双方口头代为购买商品房协议约定的内容履行自己的代购义务而已。

    ㈢,党文花转让团购房资格不属于单位集资建房或者经济适用房名额,故不违反国家相关经济适用房之法律、政策规定。

我们知道,商品房是指房地产开发经营企业,经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房,其销售对象不限。然而经济适用住房是国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施,建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的,这也是经济适用房价格较低的主要原因。经济房的价格一般比商品房便宜,位置相对较偏,需提供较多证明,审批后才能购买,购房资格不容易获得。结合本案,党文花通过单位团购商品房,并未脱离房屋属于公开销售的商品房性质,团购房的区别仅仅在于单位凭借整体购房优势与开发商谈判,从而获得较低的购房价格而已。党文花与其他社会上普通公民在购房上并无专属身份上的差异,类似的还有网上团购活动等。所以,笔者认为,党文花的团购房屋资格并非国家规定的经济适用房购房资格,故许、李二人取得的团购房资格,我们也不能以经济适用房的相关法律、政策规定来否定其效力。 

    综上,党文花将团购房资格转让给许、李二人,该团购房资格不具有预售或者在建房屋以及现房的物权性质,亦不同于国家特殊政策规定的经济适用房,故该团购房资格转让问题并不属于我国《城市房地产管理法》以及我国经济适用房相关法律政策规定来进行调整。所以,党文花与许、李二人代为购买商品房合同依法应由《民法通则》以及《合同法》来予以调整。另外,党文花与许、李二人的转让团购房资格行为并不被法律、行政法规所禁止,据此,党文花以及杨西荣与许、李二人自愿签订的《代为购买商品房合同》,双方意思表示真实,并不违反相关法律、行政法规强制性规定,符合《民法通则》以及《合同法》之相关规定,应属合法有效。故西安市长安区人民法院判决确定许、李二人为该讼争房屋的实际购买人,并要求两被告办理相关过户手续是正确的。

第1页  共1页

编辑:王飞    

关闭窗口
友情链接: