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王伊诉西安普明房地产开发有限责任公司房屋买卖合同案

(按揭付款方式 解除合同 信用记录)

作者:细柳法庭 徐向云  发布时间:2011-03-09 15:34:14


    (一)首部

    1、判决书字号:西安市长安区人民法院(2009)长民初字第2157号民事判决书:

    2、案由:房屋买卖合同纠纷

    3、诉讼双方:

    原告王伊,男,1968年10月17日生,汉族,住西安市雁塔区枫叶苑小区22号楼1单元501室,西安天亿胶粘材料有限责任公司经理。

    委托代理人司马刚,陕西金镝律师事务所律师。

    被告西安普明房地产开发有限责任公司,住所地西安市高新区新型工业园西部大道2号企业壹号J18号。

    法定代表人张根社,该公司总经理。

委托代理人王荣,陕西再创律师事务所律师。

    4、审级:一审

    5、审判机关和审判组织

    审判机关:西安市长安区人民法院

    合议庭组成人员:审判长:赵海民;审判员:薛建涛;代理审判员:李晓军。

    6、审结时间:2009年12月9日

    (二)诉辩主张

    1、原告诉称

    原告王伊诉称,他于2003年11月5日与西安高科(集团)新西部实业发展公司签订了房屋买卖合同,购买其开发的紫薇LITO商品房,付款采用按揭付款方式,为此他与中国银行含光路支行签订了按揭贷款合同,并一直按合同约定按时支付月供。2005年10月13日被告从西安高科(集团)新西部实业发展公司接手紫薇HILO项目,双方约定解除房屋买卖合同并达成赔偿协议,由被告退还他相关费用,此后由被告负责偿还银行贷款。后因被告违约,双方又达成补充协议,书面明确了相关责任,被告仍违反协议,还款不及时,导致他个人信用报告出现不良记录,严重影响了他本人及经营企业的金融活动,给他造成了经济损失及生活上的不便,要求被告消除影响并赔偿损失100000元。

    2、被告辩称

    被告西安普明房地产开发有限责任公司辩称,原告以按揭贷款方式购买紫薇LIHO商品房并与自己签订协议解除房屋买卖合同属实,但2006年2月23日原、被告双方所签订协议主要是就解除房屋买卖合同退房款及给付赔偿金事项达成协议,而并未约定由被告代原告偿还之后银行贷款,直到2007年4月30日双方达成补充协议才约定由被告代原告偿还自2006年6月以后的月供,在此之前原告作为银行的债务人,其迟延履行还款义务,导致产生不良信用记录,责任在于原告。拒绝赔偿原告任何损失。

    (三)事实和证据

    长安区人民法院经公开审理查明:原告于2003年11月5日与西安高科(集团)新西部实业发展公司签订了《商品房买卖合同》,以329541元购买其开发的紫薇LIHO商品房,付款采取按揭方式,为此,原告与中国银行含光路去行签订了按揭贷款合同,每月按合同约定偿还贷款。后该商品房开发商变更为被告西安普明房地产开发有限责任公司,2006年2月23日,原、被告双方达成协议解除房屋买卖合同,约定被告退还原告已付房款(包括首付69541元及已交纳月供)和赔偿金共130611.85元。双方就此后银行月供从由谁偿还未作约定。协议签订后原告仍偿还月供至2006年5月。之后银行月供一直未还。2007年4月30日,原、被告双方再次签订补充协议,约定被告退还原告已付款129273.43元(包括按揭费用1890元,首付款68541元,已还本金额26180.62元,已还利息额31611.28元,已还罚息50.53元),违约金3878.2元,共计133151.63元;并约定由原告出具委托书,委托被告按照原月供金额自2006年6月开始接替原告以原告名义交纳月供,其间产生的迟延交纳的月供罚息由被告自行承担。2007年5月23日,被告一次性代原告清偿了由2006年6月至2007年5月的月供。此后被告每月代原告按期还款至2007年10月。2007年11月至2008年4月间的月供,被告未按照约定每月按期还款,于2008年4月11日一次还清。现原告在银行按揭贷款已还清,但原告的个人信用报告出现多次负面记录,由2005年1月3日至2006年5月3日,共逾期还款10期,最长一期逾期还款36天,由2006年6月3日至2007年5月3日持续逾期还款,由2007年12月3日至2008年4月3日持续逾期还款。致使原告在银行办理贷款及信用卡等业务屡次受阻。

    上述事实有下列证据证明:

    1、2006年2月23日原、被告签订协议书一份。属于被告制定的格式合同。协议主要内容:原紫薇LIHO项目开发商变更为西安普明房地产开发有限责任公司。由于前期高科集团对该项目操作存在问题,导致项目停工,最终无法按照原合同约定时间交房。对于由此给乙方(王伊)造成的损失,甲方(普明公司)接手后愿遵守合同的相关规定,并按约定进行赔偿,双方协商达成如下一致意见:一、乙方所购买的房号为C座2001号,成交总价为329541元,首付款69541元,其它费用1890元。二、乙方经过周详考虑后,自愿按以下第1种方式接受甲方赔付。1、乙方自愿解除原购房合同,甲方(普明公司)退还乙方已付房款127740元,赔偿金2871.65元,共计赔付130611.85元。三、协议签订三日内,乙方应与甲方共同办理原合同注销手续。甲方于2006年5月31日结清应支付给乙方的所有赔付款。

    2、2007年4月30日原、被告签订协议书一份。属于被告制定的格式合同。协议主要内容:鉴于甲方(普明公司)同意乙方(甲方)退房的申请,由于甲方原因,不能按期支付给乙方所有的赔付款,现双方协商就结清尾款,甲方代乙方偿还月供事宜达成如下一致意见:一、根据原退房协议,乙方自愿解除原购房合同,甲方同意退还乙方已付款129273.43元(包括按揭费用1890元,首付款69541元,已还本金额26180.62元,已还罚息50.53元),违约金3878.2元,共133151.63元。二、甲乙双方经协商后,甲方已于2006年6月开始分别共退还乙方已付房款125000元,乙方同意余款8151.63元至甲方清偿该商品房的银行贷款时(2008年5月1日)再结清。三、本协议签署后,乙方出具委托书,委托甲方按照原月供金额自2006年6月开始接替乙方以乙方名义交纳月供(其间产生的月供罚息由甲方自行承担),直至乙方在HILO项目下的银行个人贷款合同解除为止,并且声明由甲方交纳的月供与乙方再无关系。

    3、个人信用报告一份。被查询者姓名王伊,查询时间2009年5月20日,报告时间2009年5月20日。最近24个月信用卡交易信息均处于未透支状态。最近24个月贷款每个月的还款状态记录中,于2008年4月结算的贷款中,有六个月是“7”即逾期180天以上还款,五个月分别是“1”(逾期30天以上)“2”(逾期31-60天)“3”(逾期待1-90天)“4”(逾期91-120天)“6”(逾期151-180天)。

4、个人对账单一份。姓名王伊。显示王伊在银行逾期还款28期,由2005年1月3日至2006年5月3日共逾期10期,最长一期逾期36天;由2006年6月3日至2007年5月3日持续逾期还款,共逾期12期,最长逾期达11个月20天;由2007年12月3日至2008年4月3日持续逾期还款,共逾期6期,最长逾期5个月7天。

    5、与中国人民银行西安分行征信科负责人雷XX谈话笔录一份,证明人民银行数据库只是对个人的信用记录做客观记载,供合法查询参考,不作评判。

    (五)判案理由

    西安市长安区人民法院审理认为:中国人民银行虽对个人信用记录在怎样的情况下构成不良记录无统一规定,由各商业银行在办理具体业务时以自己的标准综合衡量。本案原告的个人信用记录中逾期还款时间较长次数较多,负面记录严重,事实上已使其在银行办理多种业务受阻,且该信用记录将持续跟踪影响原告一段时间,会为原告的生活带来许多不便,原告的损失是客观存在的。原告信用记录中主要的、持续逾期还款时间最长的负面记录产生在原、被告解除房屋买卖合同后,对于银行月供由谁偿还未明确约定期间。该期间双方签订第一份协议仅就退已付房款事项作出约定,原告自己作为银行债务人,在第一份协议生效后还主动偿还银行月供三个月,说明其对月供一节并未完全忽略,之后原告认为应由被告偿还,但既未与被告及时协议,也未经得银行同意便中断还款,导致其长达一年时间未偿还银行月供,对致其产生负面记录应负主要责任。而被告在第一次协议中仅约定的退给原告首付和已付月供,而并未退还原告全部房款,如双方意思表示在于之后银行月供由原告继续偿还则不符合合同目的。被告明知房款并未退还,在此后长达一年时间仍未与原告协议月供偿还事宜,导致原告在该期间逾期还款严重,应对原告银行负面记录负次要责任。另外双方在达成第二次协议后,被告在2007年10月至2008年4月间没有按照协议按期还款,导致原告又出现五个多月逾期还款的负面记录,应对原告承担违约责任。原告在与被告解除房屋买卖合同之前已有10次逾期还款记录,虽每期逾期时间不长,但对其信用记录亦有影响,应自己承担责任。对于原告诉请的要求被告消除影响一节,因被告无法更改原告信用记录,亦无法消除负面信用记录给原告造成的影响,不予支持。原告虽无法举证证实其损失的具体数额,但其损失是客观存在的,且该记录将持续影响原告较长的一段时间,故被告应酌情赔偿原告的损失。

    (五)、定案结论

    西安市长安区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条、第二百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定,作出如下判决:

    1、判决生效后被告西安普明房地产开发有限责任公司立即赔偿原告王伊损失5000元。

    2、驳回原告要求被告消除影响的诉讼请求。

诉讼费2400元,由原告王伊承担2000元,被告西安普明房地产开发有限责任公司承担400元。

    宣判后,原、被告均未上诉,判决已生效。

    (六)解说

    本案是一起涉及按揭购房和个人信用报告两个社会热点的案件。房价日趋走升,购房以按揭方式付款已成为主流,但很多当事人只明白其付款方式为先交纳首付,而后每月偿还月供,而对于三方合同关系并不明白,在合同的变更和解除过程中,亦不明白如何去维护自己的权利。另外随着中国信用经济的逐步发展,个人信用记录也在社会经济和个人财务中扮演越来越重要的角色,人民银行也在逐步完善社会个人征信体系,但现有法律法规对此规定并不完备,涉及案件在审理中争议也较大。本案争议的焦点主要在于两个方面:一是普明公司应否对王伊的信用报告不良记录承担赔偿责任,承担何种责任?二是造成不良信用报告是否属于财产损失?损失数额如何计算。

    首先,对王伊的损失普明公司应分别承担合同解除时的过错责任和对补充协议的违约责任。

    本案涉及四个合同关系,王伊与普明公司间的商品房买卖合同关系,王伊与银行间的贷款合同关系,王伊与普明公司间的解除房屋买卖合同关系以及王伊与普明公司间的委托还款合同关系。从前三个合同来看,王伊购买普明公司的商品房,其直接向普明公司交纳了首付,并同时向银行申请贷款,由银行代其清偿了其余款项,之后其作为银行的债务人负有每月向银行按期还款的义务。王伊与普明公司间解除房屋买卖合同,共签订两份协议,第一份协议双方仅约定解除房屋买卖合同,由普明公司退还给王伊首付款及已付月供。而由双方一年后签订的补充协议内容可看出双方解除房屋买卖合同的目的在于恢复原状,即普明公司退给王伊首付及已付月供,并承担王伊为交房款所欠贷款,王伊将房退还给普明公司。在签订第一份协议时原告王伊并没有意识到双方签订的协议存在很大漏洞,即房款中由银行贷款支付的部分普明公司并没有退给自己,双方亦未征得债权人银行同意使债务转移。双方虽解除了房屋买卖合同,王伊与银行间的贷款合同却仍然存在,王伊仍是银行的债务人,仍有义务继续还款。因此王伊在长达一年时间未还银行贷款,导致其信用报告出现不良记录应承担主要责任。而作为制定格式合同(即解除房屋买卖合同协议书)的普明公司一方,并没有按照公平原则确定双方的权利和义务,明知原告房款中存在银行贷款一部分,却在协议中未对该部分做任何处理,使缺乏法律常识的原告误认为银行贷款的债务人自动转移为房屋的所有人普明公司。普明公司在合同的解除过程中存在明显过错,因此应对造成王伊的损失承担次要责任。另外,在双方签订的补充协议中约定王伊委托普明公司自2007年4月30日起以自己的名义向银行交纳自2006年6月以后的月供。但普明公司在2007年10月至2008年4月间没有按期还款,应对原告这一阶段的损失承担违约责任。

    第二、原告的不良信用记录既涉及其名誉权,又涉及其财产权,赔偿数额如何确定。

    本案中原告的损失直接表现在其个人信用报告出现不良记录。个人信用报告是中国人民银行依法采集,客观记录个人在贷款、贷记卡、准贷记卡、担保等信用活动中形成的交易记录,纳入人民银行信用信息数据库,对个人信用状况进行反映,并依法对外提供。凡是未按照合同约定履行义务的信息,包括欠钱不还或曾经发生过逾期的行为,从参考未来一个人按时履行合同的可能性角度看,都会被认为是负面信息。个人的不良记录不仅会对个人与银行之间包括贷款和信用卡在内的业务产生严重影响,甚至对其求职、商业活动、签订合同等均有影响。因此个人信用报告不仅涉及个人财产权,也涉及个人名誉权。并且我国目前对于不良信用记录的保留期未作明确规定,国务院《征信管理条例(征求意见稿)》提及不良记录的保留期为5年,但尚未生效。可见,不良信用记录将持续跟随影响个人较长一段时期。原告的信用报告显示原告的负面信用信息严重,尽管在案件的审理中将原告的不良信用信息分为三个阶段(一是在与普明公司解除房屋买卖合同前其已逾期还款10次,最长一期逾期36天;二是在原、被告就解除房屋买卖合同签订第一份协议后,长达一年时间没有偿还银行贷款,此阶段也是原告负面记录最严重的阶段;三是双方签订补充协议后,被告逾期偿还贷款六期,最长一期达五个多月),并在每个阶段分清双方责任,但原告的损失数额如何确定仍然是本案争议的焦点。我国现行法律中对此未作明确规定,不良信用报告对其影响原告亦无法举证证明。这便赋予了法官较大的自由裁量权。案件判决结果往往与当事人诉讼请求悬殊,如本案中当事人请求10万元,而判决结果却仅仅5000元。当事人服判率低。且容易产生同类案件在不同法院,甚至同一法院不同法官审理时其结果都不一致的现象。

    此案判决的意义在于,警示公民在按揭贷款购房时读懂与房产商及银行三方签订的格式合同,弄清楚相互之间的权利和义务,在保障权利的同时积极履行义务;另外随着个人信用记录作用的日益增强,公民和法人在经济活动中都要更加规范自己该方面的行为。

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编辑:王飞    

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